1. Le novità per le locazioni brevi

La Legge Bilancio 2024 ha disposto l’aumento al 26%, rispetto al precedente 21%, dell’aliquota dell’imposta sostitutiva sui redditi da locazioni brevi disciplinate dall’art. 4 della Legge n. 50/2017.

L’aliquota del 21% potrà continuare ad essere applicata su una sola unità immobiliare. Dunque, se si locano più immobili, il contribuente dovrà scegliere su quale immobile applicare il 21% (indicando la scelta in dichiarazione dei redditi), mentre sugli altri immobili (al massimo 3, poiché le locazioni brevi agevolate prevedono al massimo 4 unità immobiliari poste in locazione) applicherà il 26% (l’aliquota del 26% decorre dal 1° gennaio 2024). Si rammenta, al riguardo, che i soggetti che pongono in locazione più di 4 unità immobiliari, poiché in tal caso l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale, non potendo optare per l’applicazione della disciplina delle locazioni brevi, sono tenuti ad aprire una posizione IVA ed una posizione previdenziale.

Inoltre, qualora gli intermediari intervengano nel pagamento dei corrispettivi delle locazioni brevi, essi sono tenuti ad effettuare una ritenuta d’acconto del 21%. Al riguardo, la legge di Bilancio 2024 (sostituendo il testo del comma 5-bis, dell’art. 4, del D.L. n. 50/2017) ha previsto in dettaglio che:

• se gli intermediari sono soggetti non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia, oppure se sono residenti al di fuori dell’Unione Europea e sono in possesso di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione Europea, essi adempiono agli obblighi previsti dalla disciplina degli affitti brevi (comprese le ritenute) mediante la stabile organizzazione;

• se i medesimi intermediari di cui sopra (quindi non residenti in Italia), sono privi di una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione Europea, essi sono tenuti a nominare un rappresentante fiscale per assolvere agli obblighi derivanti dalla normativa sugli affitti brevi.

2. Il nuovo codice identificativo nazionale (CIN)

Il Decreto Anticipi, D.L. n. 145/2023, ha introdotto diverse novità di interesse delle locazioni turistiche in genere, tra le quali vi è l’introduzione del nuovo codice identificativo nazionale (CIN) che sarà attribuito alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate:

• alle locazioni brevi (di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/2017);

• ai contratti di locazione per finalità turistiche;

• alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere, come definite ai sensi delle normative regionali e delle province autonome di Trento e Bolzano.

Il CIN sarà assegnato dal Ministero del Turismo, tramite un’apposita procedura automatizzata. Il medesimo Ministero gestirà la relativa banca dati nazionale. I codici regionali o locali già emessi saranno ricodificati in CIN a cura dei medesimi enti.

Ai fini dell’attribuzione del CIN, il locatore, ovvero il titolare della struttura turistico ricettiva, dovrà presentare in via telematica un’apposita domanda al Ministero del Turismo, corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del D.P.R. n. 445/2000. A tal fine si deve attendere in ogni caso l’entrata in funzione del portale telematico del Ministero del Turismo.

È, infatti, previsto che tutte le nuove disposizioni di seguito illustrate, introdotte con l’art. 13-bis del D.L. Anticipi, troveranno la loro prima applicazione a decorrere dal sessantesimo giorno successivo a quello della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell'avviso attestante l'entrata in funzione della banca dati nazionale e del portale telematico del Ministero del turismo per l'assegnazione del CIN.

3. L’istanza per il CIN e i requisiti di sicurezza

L’istanza dovrà attestare i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura ricettiva e la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti secondo la normativa regionale e statale (comma 7, dell’art. 13-ter del Decreto in esame), che le unità immobiliari ad uso abitativo, gestite nelle forme imprenditoriali e oggetto di locazioni per finalità turistiche o di locazioni brevi, devono soddisfare.

La norma dispone inoltre che “In ogni caso, tutte le unità immobiliari sono dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti nonché di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano”.

La formulazione della predetta norma non è chiarissima. Dal tenore della stessa sembra che il predetto obbligo di rilevatori di gas e di estintori portatili sia stato istituto dal Decreto in esame come obbligo applicabile soltanto alle locazioni in questione svolte in forme imprenditoriali, anche se potrebbe essere interpretata nel senso che si applica a tutti i soggetti interessati anche non imprenditori. Si dovranno dunque attendere chiarimenti ufficiali.

In particolare, secondo il Decreto in commento:

• la mancanza dei requisiti di sicurezza degli impianti (che devono essere conformi alle discipline regionali e nazionale) è punita con le sanzioni previste dalle medesime predette normative;

• le violazioni dell’obbligo di dotarsi di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili, sono, invece, sanzionate con la sanzione pecuniaria da 600 euro a 6.000 euro per ciascuna violazione accertata.

Dopo l’assegnazione del CIN, scatterà tutta una serie di obblighi. In particolare, il locatore o il gestore della struttura turistico ricettiva è tenuto:

• a esporre il CIN all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento o la struttura, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;

• a indicare il CIN in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

Nel caso di unità immobiliari prive di un CIN attribuito, è prevista l’applicazione della sanzione amministrativa da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

La mancata esposizione o indicazione dei CIN è soggetta alla sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro, anche in tal caso in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. Tale sanzione si applica per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale sia accertata la violazione.

In aggiunta, è prevista un’ulteriore sanzione, consistente nell’obbligo di rimozione immediata dell’eventuale annuncio irregolare pubblicato, fatto che dovrebbe riferirsi agli annunci che non recano l’indicazione del CIN.

Inoltre, anche i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, e i soggetti che gestiscono portali telematici, hanno l'obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell'unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche o alle locazioni brevi, disciplinate queste ultime dalla Legge n. 50/2017.

Si evidenzia che, come previsto dal Decreto Anticipi in commento, tutte le sanzioni sopra indicate non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla normativa regionale.

4. L’obbligo della SCIA

L’obbligo di presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune in cui si svolge l’attività, è prevista in capo:

• a chiunque eserciti, direttamente o tramite intermediario, in forma imprenditoriale, l’attività di locazione per finalità turistiche;

• a chiunque effettui locazioni brevi ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, gestite in forma imprenditoriale.

L’assenza della SCIA è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni o alla struttura dell’immobile.

Si presenta quindi, anche con riferimento all’obbligo della SCIA, il tema di come discernere se la gestione delle locazioni turistiche o degli affitti brevi sia o meno effettuata in forma imprenditoriale.

Con riferimento alle “locazioni brevi”, di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/2017, il Decreto Anticipi in commento, nel richiamare l’applicazione dell’art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020, rammenta, in sostanza che, come disposto dalla predetta legge, l’attività di locazione si presume svolta “in forma imprenditoriale”, ai sensi dell’art. 2082 del Codice Civile, qualora il contribuente destini alle locazioni brevi più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Si deve, in ogni caso, considerare che, a prescindere dal numero di immobili destinati alle locazioni, la forma imprenditoriale si può comunque egualmente configurare qualora l’attività sia esercitata con organizzazione e abitualità tali da concretizzare un’attività di impresa; situazione che comporta l’obbligo di apertura di una posizione IVA.

5. I controlli previsti

I dati raccolti nella banca dati nazionale dei CIN gestita dal Ministero del Turismo saranno utilizzati dalla Guardia di Finanza e dall’Agenzia delle Entrate per contrastare l’evasione nel settore delle locazioni turistiche e degli affitti brevi di cui alla Legge n. 50/2017. A tal fine, è stato disposto che saranno elaborate specifiche analisi del rischio e i controlli saranno prioritariamente indirizzati all’individuazione di soggetti che concedono in locazione unità immobiliari abitative prive di CIN.