1. La nuova legge di rivalutazione

Con la Legge di Bilancio 2024 è stata disposta anche per quest’anno, come avviene da parecchi anni, la possibilità di rivalutazione del costo fiscale dei terreni e delle partecipazioni, in attesa che la rivalutazione diventi un istituto a regime, come previsto dalla legge delega della riforma fiscale (Legge n. 111 del 9 agosto 2023).

2. Ambito soggettivo della rivalutazione

Possono usufruire della rivalutazione in commento soltanto le persone fisiche, le società semplici ed i soggetti ad esse equiparati ai sensi dell’art. 5 del TUIR, e gli enti non commerciali, per i beni detenuti al di fuori dell’attività d’impresa; nonché i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia. Non possono dunque accedere alla rivalutazione le società di capitale.

3. Ambito oggettivo della rivalutazione

I terreni rivalutabili sono quelli posseduti alla data del 1° gennaio 2024 in proprietà o a titolo di altro diritto reale (usufrutto, nuda proprietà, uso, enfiteusi, superficie e servitù).

La rivalutazione in esame riguarda sia i terreni edificabili che quelli non edificabili con destinazione agricola, e sono interessate tutte le partecipazioni, quindi anche quelle negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione.

Nell’ambito delle partecipazioni, possono essere rivalutate non solo le azioni e le quote di partecipazione in società a responsabilità limitata o in società di persone, possedute alla data del 1° gennaio 2024, ma anche i diritti che consentono l’acquisto delle predette partecipazioni (warrant, diritti di opzione, obbligazioni convertibili).

In caso di un bene in comunione, la rivalutazione può essere effettuata anche da un solo comproprietario per la quota di cui è titolare (come chiarito dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 1 del 22 gennaio 2021).

4. Il pagamento dell’imposta sostitutiva

Ai fini della rivalutazione di tutti i predetti beni è previsto il pagamento di un’imposta sostitutiva con l’aliquota del 16% del valore di stima. Tal imposta sostitutiva può essere versata in un’unica soluzione entro il 30 giugno 2024, oppure in un massimo di tre rate annuali, di pari importo, di cui la prima da pagare entro il 30 giugno 2024 e le restanti da pagare, con l’applicazione degli interessi in misura del 3% su base annua, con scadenza 30 giugno 2025 e 30 giugno 2026.

Oltre al pagamento, è necessario che entro il 30 giugno 2024 sia anche redatta e giurata la perizia di stima del valore dei beni da rivalutare.

Come chiarito dalla Circolare n. 16 del 26 giugno 2023, applicabile anche a questa rivalutazione, la rivalutazione del valore di acquisto di terreni e partecipazioni si perfeziona se sono soddisfatte entrambe le seguenti due condizioni:

• la perizia deve essere predisposta e giurata tassativamente entro il termine previsto dalla singola legge di rivalutazione (nel caso di specie entro il 30 giugno 2024); 

• entro la medesima data del 30 giugno 2024 deve essere versata l’imposta sostitutiva del 16%, oppure la prima rata, se si è optato per la rateazione.

5. La perizia giurata

I soggetti abilitati alla redazione della perizia giurata, sia per i terreni che per le partecipazioni, sono i professionisti iscritti nel Registro dei Revisori Legali, nell’Albo dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili e i Periti regolarmente iscritti presso le Camere di Commercio.

Per i terreni, sia agricoli che edificabili, sono abilitati a predisporre la perizia anche gli iscritti agli albi degli Ingegneri, degli Architetti, dei Geometri, dei Dottori agronomi, degli Agrotecnici, dei Periti agrari e dei Periti industriali edili. L’asseverazione della perizia si può fare, oltre che presso le cancellerie dei Tribunali, anche presso gli uffici dei Giudici di pace e presso i Notai.

6. Le valutazioni di convenienza

Al riguardo, si rammenta che l’imposta sostituiva del 16% sulla rivalutazione si applica sul valore di perizia, ad eccezione del caso in cui le partecipazioni siano negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione, per le quali ultime il valore di acquisto, ai fini della determinazione delle plusvalenze/minusvalenze, può essere assunto, in luogo del costo di acquisto, nel valore normale determinato ai sensi dell’art. 9, comma 4, lettera a), del TUIR, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.

Quindi, per le partecipazioni quotate, come costo di acquisto può essere assunto il valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nell'ultimo mese (ex art. 9 del TUIR): nel caso della legge di rivalutazione in commento si tratta del mese di dicembre 2023. In tal caso quindi non occorre predisporre la perizia, che invece è necessaria per le partecipazioni non quotate e per i terreni.

Pertanto, tenuto conto del fatto che l’imposta sostitutiva del 16% sostituisce l’ordinaria imposta sulle plusvalenze di natura finanziaria, pari al 26%, la rivalutazione risulta conveniente laddove il 16% della sostitutiva applicata al predetto valore di perizia della partecipazione posseduta, sia inferiore al 26% della plusvalenza ordinaria realizzata, o che ci si attende di realizzare, in assenza di affrancamento.

Nelle valutazioni di convenienza in merito alla scelta di effettuare la rivalutazione di terreni e partecipazioni è necessario tenere conto della nuova norma introdotta dalla legge di Bilancio 2024, secondo la quale dal 1° gennaio 2024 sono tassati come redditi diversi (ex art. 71 del TUIR), non solo i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, ma anche (è questa la novità) i redditi che derivano dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento (uso, superficie, enfiteusi e servitù).

Quindi i redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento non generano plusvalenze, ma sono tassati per intero (al netto delle sole spese di costituzione) senza poter dedurre il costo di acquisto. L’operazione che genera plusvalenze (ex art. 68 del TUIR), e per la quale quindi è utile valutare la convenienza della rivalutazione, è soltanto la successiva cessione del diritto reale di godimento in precedenza costituito.

Lo Studio è a disposizione dei Clienti per le valutazioni di convenienza, in merito alla rivalutazione di terreni e partecipazioni, trattandosi di una norma complessa nei suoi profili applicativi, ed è a disposizione con i suoi commercialisti per la successiva redazione della perizia giurata.