1. I beni interessati dall’agevolazione

L’assegnazione agevolata riguarda gli immobili (terreni e fabbricati) diversi da quelli strumentali per destinazione delle società di capitali, delle società di persone commerciali, delle società di armamento e delle società di fatto che hanno per oggetto l’esercizio di attività commerciali, oppure i beni mobili registrati, a condizione che anch’essi siano non strumentali per destinazione.

L’agevolazione consiste in una vantaggiosa imposta sostitutiva delle imposte dirette e dell’IRAP, e, per i beni immobili, nella determinazione della base imponibile sulla base dei valori catastali; nonché nel dimezzamento dell’aliquota dell’imposta di registro applicabile e nell’applicazione, sempre in misura fissa, delle imposte ipotecaria e catastale, quando dovute.  Alle stesse condizioni agevolate possono essere attuate, in alternativa all’assegnazione ai soci, anche la cessione nei confronti dei medesimi soci o la trasformazione in società semplice.

L’imposta sostitutiva dovrà essere versata per il 60% entro il 30 settembre 2023, e per il rimanente 40% entro il 30 novembre 2023.

Essendo l’agevolazione rivolta ai beni non strumentali all’attività dell’impresa, sono esclusi dall’agevolazione gli immobili strumentali per natura (quelli “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”), se sono utilizzati nel ciclo economico dell’impresa (che in tal caso divengono strumentali per destinazione).

Quindi rientrano nell’agevolazione i beni non strumentali, oltre a quelli strumentali per natura se sono inutilizzati, oppure concessi in locazione o comodato a terzi (appunto perché in tal caso non risultano strumentali per destinazione).

Nell’agevolazione rientrano anche gli immobili merce e gli immobili patrimonio. Ai fini della disciplina agevolata non sono considerati strumentali i beni immobili delle immobiliari di gestione, poiché essi costituiscono l’oggetto stesso dell’attività, più che esserne al servizio.

Condizione per l’applicazione dell’agevolazione è che tutti i soci (limitatamente a quelli che usufruiscono dell’agevolazione), risultino iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2022, ovvero che vengano iscritti entro 30 giorni dalla data del 1° gennaio 2023 (data di entrata in vigore della Legge di Bilancio 2023), in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2022.

2. I risparmi per le imposte dirette derivanti dall’assegnazione agevolata

Con l’assegnazione agevolata il risparmio ai i fini delle imposte dirette consiste nella tassazione della plusvalenza non con le aliquote ordinarie (ad esempio il 24% per i soggetti IRES), ma con l’applicazione di un’imposta sostitutiva di IRES, IRPEF e IRAP pari all’8% (10,5% per le società non operative). Il 10,5% si applica nel caso in cui la società sia di comodo (non operativa) in almeno due dei periodi d’imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione, cessione o trasformazione. L’altra agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta sostitutiva dell’8% sulla differenza tra il “valore catastale dell’immobile” (di solito inferiore a quello normale) e il costo fiscale riconosciuto.

Con l’assegnazione con riduzione delle riserve di utili e di capitale, può essere necessario annullare anche le riserve in sospensione d’imposta: in tal caso per l’annullamento delle predette riserve in sospensione è dovuta un’imposta sostitutiva del 13%.

3. Il risparmio di imposta di registro

Per quanto riguarda l’imposta di registro, essa si applica con le regole ordinarie, ma con riduzione alla metà delle aliquote applicabili. Si possono quindi avere i seguenti principali casi:

• per gli immobili abitativi, se l’operazione è esente IVA, si applica l’aliquota proporzionale al 9%, che si riduce quindi al 4,5% (se prima casa aliquota ordinaria 2%, aliquota agevolata 1%). Se invece la cessione o l’assegnazione sono imponibili IVA (anche per opzione) si applica l’imposta di registro in misura fissa;

• per gli immobili strumentali l’aliquota per la cessione è al 9% (aliquota agevolata 4,5%), ma l’imposta proporzionale non si applica mai se la cessione è soggetta ad IVA, anche se esente. In caso di assegnazione, invece, l’aliquota base del registro è al 4% (2% con la disciplina agevolata), e, come per le cessioni, ai fini dell’applicazione del principio dell’alternatività IVA/registro, non si applica l’imposta proporzionale quando l’assegnazione è soggetta ad IVA;

• per i terreni edificabili, imposta di registro in misura fissa (poiché l’operazione è soggetta ad IVA). Se, invece, il terreno è non edificabile, l’aliquota dell’imposta di registro è del 9% (agevolata 4,5%) perché l’operazione è esente IVA;

• le assegnazioni e le cessioni di beni mobili registrati, non essendo in nessun caso assoggettate ad imposta di registro proporzionale, sono, invece, sempre soggette all’imposta ordinaria (il cui importo, per le imbarcazioni, dipende dalla loro lunghezza).

Per quanto riguarda l’IVA sulle operazioni agevolate in commento, non è prevista alcuna agevolazione, dovendosi applicare le regole ordinarie.

Affinché si possa beneficiare dell’agevolazione, è necessario che sia possibile effettuare le sottostanti operazioni dal punto di vista civilistico. Si tratta di profili complessi e delicati per i quali lo Studio può assistere i clienti interessati all’operazione, al fine della positiva finalizzazione della stessa con acquisizione del beneficio fiscale in esame.